近日，尉氏縣人大常委會(huì)組織人大代表前往轄區(qū)老舊小區(qū)開展和諧社區(qū)建設(shè)專題調(diào)研活動(dòng)，與居民面對(duì)面交流，聽取意見和建議，為提升社區(qū)治理水平提供有力支持。 李新義 攝

　　8月25日，新密市紀(jì)委監(jiān)委到東城半島社區(qū)開展“清廉社區(qū)”建設(shè)回訪,看到社區(qū)少年兒童正在煥然一新的圖書角閱讀。通過推行“三公開一監(jiān)督”機(jī)制，該社區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)收支明細(xì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等12項(xiàng)內(nèi)容全面公開公示，居民滿意度達(dá)95%以上。 王洪濤 秦臻 攝

　　安陽(yáng)市文峰區(qū)安和苑社區(qū)聯(lián)合物業(yè)公司開展包粽子活動(dòng)，增進(jìn)了鄰里感情。 受訪者供圖

　　□本報(bào)記者翁韜

　　近年來，有關(guān)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛屢見不鮮。一方面，不少業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)，以拒交物業(yè)費(fèi)作為維護(hù)自身權(quán)益的“殺手锏”；另一方面，物業(yè)公司感嘆“巧婦難為無米之炊”，低交費(fèi)率導(dǎo)致服務(wù)水平無法提高。為了維持正常運(yùn)營(yíng)，有的物業(yè)公司催交物業(yè)費(fèi)時(shí)，甚至采取停水停電、限制購(gòu)電購(gòu)水等極端行為，更是導(dǎo)致雙方之間矛盾進(jìn)一步激化升級(jí)。可以說，物業(yè)費(fèi)糾紛已成為許多小區(qū)日常管理中的一個(gè)突出問題，也成為構(gòu)建和諧小區(qū)關(guān)系、強(qiáng)化基層社會(huì)治理中面臨的一道難題。

　　不交費(fèi)就限電

　　“每天只讓買20塊錢的電，這么熱的天，在家里空調(diào)都不敢常開了。”8月29日，豫南某縣一小區(qū)的業(yè)主趙女士，無奈地告訴記者，兩個(gè)月前，由于對(duì)小區(qū)物業(yè)的諸多服務(wù)不滿意，溝通多次無效后，趙女士和其他不少業(yè)主一樣，選擇了拒交物業(yè)費(fèi)。

　　但讓她想不到的是，最近在她去交納一直由物業(yè)公司代收的水電費(fèi)時(shí)，卻被“卡脖子”。物業(yè)工作人員告訴她，由于沒有交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司每天只能給她代交20元電費(fèi)。

　　在趙女士看來，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)并不是無理取鬧。她認(rèn)為，物業(yè)公司在小區(qū)電梯管理、公共區(qū)域修繕等多個(gè)方面，都存在服務(wù)不到位、整改不力的情況?！皹I(yè)主交了錢，卻享受不到應(yīng)有的服務(wù)，為啥還要繼續(xù)交費(fèi)？”而有類似抱怨的業(yè)主，不在少數(shù)。

　　對(duì)于業(yè)主反映的限制購(gòu)水購(gòu)電的問題，該小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人也有一肚子的“苦水”：“這是無奈之舉。小區(qū)常年有近半數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，甚至有個(gè)別業(yè)主入住近十年從未交納過物業(yè)費(fèi)?！痹撠?fù)責(zé)人表示，物業(yè)費(fèi)是小區(qū)運(yùn)營(yíng)的主要資金來源，保潔、保安工資，電梯維保、公共區(qū)域水電等費(fèi)用都從物業(yè)費(fèi)里出，“如果物業(yè)費(fèi)收不上來，服務(wù)質(zhì)量咋能有保障？”

　　記者了解到，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主要原因，除了物業(yè)公司服務(wù)不到位之外，物業(yè)費(fèi)收支不合理、不透明，也是爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。

　　鄭州市某小區(qū)業(yè)主劉先生告訴記者，小區(qū)物業(yè)公司把本屬于全體業(yè)主的公共道路劃為停車位，還向業(yè)主收取停車費(fèi)用。他認(rèn)為，這筆費(fèi)用十分不合理，在與物業(yè)公司溝通協(xié)商多次無果后，劉先生選擇了拒交物業(yè)費(fèi)。

　　“小區(qū)電梯、戶外設(shè)置了不少的廣告牌，這些廣告的收益本應(yīng)是全體業(yè)主的集體收益，但物業(yè)公司對(duì)這塊收益的收取、支出從來不公示，成了一筆糊涂賬。”焦作市某小區(qū)一位拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主表示。

　　監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制欠缺

　　采訪中，有物業(yè)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏有效溝通的渠道，某種程度上是雙方矛盾激化的一個(gè)原因。他介紹，在不少縣級(jí)城市，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)很少，這就導(dǎo)致在業(yè)主和物業(yè)公司之間，缺少一個(gè)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制作為緩沖。一些業(yè)主在與物業(yè)公司溝通對(duì)話的時(shí)候，話語(yǔ)權(quán)不足，個(gè)體權(quán)益很容易會(huì)被忽視，迫于無奈，業(yè)主只得以拒交物業(yè)費(fèi)表示抗議。

　　而在實(shí)踐中，業(yè)主想籌劃成立業(yè)主委員會(huì)面臨諸多現(xiàn)實(shí)困難。“我們小區(qū)業(yè)主有上千人，光統(tǒng)計(jì)每個(gè)業(yè)主的意愿、分別溝通需求，都是巨大的工作量。”周口市某地小區(qū)業(yè)委會(huì)成員告訴記者，大部分業(yè)主委員會(huì)成員都是兼職的，平時(shí)有本職工作，很難抽出大量的時(shí)間和精力做基礎(chǔ)溝通工作，要達(dá)到規(guī)定的業(yè)主投票人數(shù)比例非常困難。

　　有縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人表示，近年來，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司管理方面的投訴數(shù)量呈現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。雖然相關(guān)法律條文明確規(guī)定，物業(yè)公司不得采取停水、停電等方式催交物業(yè)費(fèi)，但是沒有明確的相應(yīng)處罰條款。作為物業(yè)公司的主管部門，他們也缺少執(zhí)法權(quán)限，實(shí)際工作中都是以督促、溝通、調(diào)解為主，效果有時(shí)并不令人滿意。

　　針對(duì)部分物業(yè)公司通過限制業(yè)主購(gòu)水購(gòu)電、禁用電梯、停水停電等方式催收物業(yè)費(fèi)的行為，河南惠人律師事務(wù)所石子強(qiáng)律師表示，這類做法都不合法。依據(jù)我國(guó)民法典的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”，石子強(qiáng)律師認(rèn)為，業(yè)主有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同支付物業(yè)費(fèi)。若業(yè)主違反合同逾期不支付物業(yè)費(fèi)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付。催告是前置程序，合理期限屆滿業(yè)主仍不支付的，物業(yè)公司可以通過訴訟或仲裁來解決爭(zhēng)議，要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，而不是采取限制交納水電費(fèi)、停水停電等措施。

　　同時(shí)，石子強(qiáng)律師提醒，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的行為并不利于矛盾糾紛的化解。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿意，可以及時(shí)跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通、協(xié)商解決，也可以向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)反映，通過業(yè)主代表大會(huì)解聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵，石子強(qiáng)建議業(yè)主收集相關(guān)證據(jù)，如照片、視頻、維修記錄等，證明物業(yè)公司沒有依法履行合同義務(wù)，先與物業(yè)公司協(xié)商要求整改和減免物業(yè)費(fèi)。若協(xié)商無果，業(yè)主可向相關(guān)部門投訴或向法院起訴，要求適當(dāng)減少物業(yè)費(fèi)用。

　　探索共建和諧物業(yè)關(guān)系

　　新建了寬敞車棚，升級(jí)了大門和門禁系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)秩序井然……安陽(yáng)市文峰區(qū)光華路街道廣廈新苑A區(qū)發(fā)生的改變，源于一年前物業(yè)管理委員會(huì)入駐。

　　此前，該小區(qū)雖設(shè)有業(yè)主委員會(huì)，但很多業(yè)主關(guān)心的環(huán)境整治、小區(qū)廣告收入公開等問題遲遲得不到解決，群眾意見很大。轉(zhuǎn)折發(fā)生在去年2月，由社區(qū)牽頭、居民參與，成立了由9名成員組成的物業(yè)管理委員會(huì)，社區(qū)書記兼任主任。

　　物業(yè)管理委員會(huì)成立之后，引入了許多創(chuàng)新的管理機(jī)制：設(shè)立了專門的對(duì)公賬戶，小區(qū)內(nèi)的電梯廣告、道閘廣告收入和小區(qū)公共區(qū)域的維修養(yǎng)護(hù)支出等項(xiàng)目全部公開透明；主動(dòng)傾聽業(yè)主需求，解決了一大批業(yè)主關(guān)心的實(shí)際問題，贏得了廣大業(yè)主的信任。

　　針對(duì)物業(yè)公司的管理考核，物業(yè)管理委員會(huì)還引入了多方評(píng)價(jià)評(píng)議機(jī)制。安和苑社區(qū)書記李靜介紹，辦事處通過組織人員入戶調(diào)查的方式，對(duì)物業(yè)公司工作進(jìn)行滿意度打分考核，達(dá)標(biāo)可以繼續(xù)留用，不合格的就會(huì)啟動(dòng)退出機(jī)制。物業(yè)管理委員會(huì)可以采取重新招標(biāo)的方式，更換新的物業(yè)公司。退出機(jī)制的引入，對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司的管理提升起到了積極推動(dòng)作用。

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)。物業(yè)管理委員會(huì)的介入，一批久拖不決的問題得到妥善解決，業(yè)主的心氣順了，物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系也大為改善。以前總有業(yè)主因?yàn)楦鞣N原因拖欠物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例大幅提高。

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